営業名称
不動産FP （不動産資産形成コンサルティング）
フィナンシャルトラスト（宅地建物取引業）
代表者
大 塚 斉 （おおつか ひとし）
事業内容
不動産とファイナンシャル・プランニング
〇不動産評価診断（現況と現在価値の確認）
〇権利調整（借地法（旧法）・借地借家法）
〇問題解決の具体支援（価値と流動性改善）
〇不動産価値再生と運用提案（保有・整理）
〇宅地建物取引業（売買の代理・仲介）
〇不動産資産整理・資産組換え・投資運用
活動内容
■■ 評価診断で資産価値を再確認 ■■
将来設計について考える「はじめの一歩」
不動産オーナ・借地権者・地主の皆さまが
所有（運用）されている大切な不動産を適
切に評価診断。
法律・物理・経済的な観点に基づき調査し、
「現在の価値」を不動産毎に評価。
同時に、早期もしくは将来的に解決すべき
問題点をご確認いただくことが可能です。
問題解決後、「最大限に好条件で、早期に
整理売却」のお取引き。あるいは、短・中
期的に条件が整い次第、お取引きいただき
ます（課題解決後、運用継続も可能です）。
■■ 損をしない為の権利調整 ■■
権利調整を託せる「相談窓口」として
底地・借地権・集合住宅などのすべての権
利関係者さま（土地所有者・建物所有者・
土地または建物の賃借人）にメリットのあ
る商談であることを前提に、円満な権利の
調整を担います（他社に外注しません）。
お話し合いを重ねた結果、あらゆる権利課
題を消除（合意解除）し、不動産の価値と
流動性を改善。実勢価額水準へと再生する
ことで、諦めかけていた資産価値を、本来
あるべき状態に戻します。
権利調整の効果は、その必要性に応じて、
不動産をいつでも速やかに整理売却できる
状態を保ち、短期または中期的な資産形成
の見通しを立てやすくできるところ。
つまり、不動産の整理売却で損をしない
ための（安く売らなくて済む）対策を予め
講じる、とても大切なプロセスです。
■■ リスクを抱える不動産対策 ■■
「すぐにでも講じるべき対策のご支援」
改修しても効果の見込めない古い建物、
売却が見込めない狭小土地（実質的に新
たに建物が建てられない）、その上に建
つ既存不適格建築物（現法に照らし違反
が認められる建物）、新築当初から建築
基準法違反建物、越境問題を抱える土地
など、ご所有の不動産が知らずに抱える
潜在問題の抽出と、具体的な解決策を企
て、不動産問題の解決に取組みます。
運用中の収益用不動産を整理売却し、安
定した収益の見込める不動産を新たに取
得する資産の組み換えなど、多種多様な
ニーズにお応えいたします。
主な取引先
事業主系不動産業者（戸建・マンション）
不動産事業用地開発業者
投資専門家（土地・戸建・集合住宅）
士業専門家（司法書士・土地家屋調査士
・税理士などの専門家）
専門工事業者（建物解体業者・建築業者）
金融系企業（不動産を積極的に扱う企業）
免許登録
宅地建物取引業
フィナンシャルトラスト
免許番号
大阪府知事（１）第63195号
所属
全日本不動産協会 北大阪支部
不動産（住宅）市場の近況
時代背景からの影響（住宅の供給戸数と少
子高齢化問題に照らした住宅取得者層の減
少）、さらには大規模な金融緩和（超低金
利政策）の終了により、投資・運用不動産
の購入に多少の影響が生じており、実需（
居住用住宅）不動産の分野では、コロナ渦
と比較し、よりマイナスに影響しています。
業界では物件の反響数が激減しています。
また、金利が上がると不動産価格は下がり
ますので、相関関係にあると言えます。
住宅ローンを変動金利で利用している場合
、金利が上がると返済額が増えます。
そのため不動産の価格が下落していく流れ
のなかで、不動産売却を進める際、従来以
上に影響を与える可能性があります（住宅
ローン残高と下落した不動産価格の差額）。
不動産取引を比較的好条件で行うためには
、不動産会社において高度な知識とノウハ
ウが求められます。
今、不動産は高く売れるのか
地価が数年連続上昇と言われていますが、
大型工場（半導体関連）の誘致地区や商業
地域、都市の一部や駅前などが主流です。
「地価が上がれば不動産が高く売れる？」
これは一般住宅地には、あまり当てはまり
ません（一過性の事象は考慮しません）。
不動産広告で近隣の物件情報を読み取ると
、現在の市況をよく理解できるものです。
多くを語れませんが、最近は特に大手中小
の別を問わず、一部の不動産仲介会社やイ
ンターネット査定には注意が必要です。
（顧客の囲い込みを目的としている場合、
実勢価格と乖離した査定も存在します。）
査定を依頼する前に、自ら現実的な相場観
を持っておくことが何より大切です。
居住用不動産と立地条件
住まいを資産と考える方も一定数いますが、
不動産を資産（収益を生じる資産）と捉え
る場合、立地条件がすべてと言っても過言
ではありません。
しかしながら、住まいである居住用住宅に
関しては、収益性はありません（固定資産
税等支出はあるが、収入を生じない）ので、
駅前だけに拘るなど、立地条件のみならず
駅前物件のメリット・デメリットについて
考えてみるのも大切です。
例えば、駅前では限られがちな土地や建物
のスペース。駅から多少離れたエリアなら
車両や趣味にあてるスペースの確保にゆと
りが生じることも多々あります。
また、閑静な立地は、住み良い環境が形成
されています。
家族一人ひとりに適した住みやすさについ
て考慮し（子供がいる場合は、成長も視野
に）、各家庭の価値観を大切に優先される
べきものと考えられます。
団塊の世代の現役引退と不動産市場
大阪府内のとある地域では、昭和40年代か
ら後期にかけて大規模な住宅団地が開発さ
れ、憧れの住宅地として当時は人気を博し
ていましたが、現況は既に物（物件）余り
の状態がここ数年続き、空地空家も目立ち
始めています。
区画整然とした良好な住環境も、空家が目
立つと雰囲気も多少変化します。
近年は既に購入者の減少など、需要の低迷
を招いていますが、団塊の世代の後期高齢
化により、空地空家は更に増加し、段階的
とはいえ、これらが売り物件として市場に
出ると、不動産市場がどういう事態を招く
かは、想像するに難しくありません。
団塊ジュニア世代もまた、既に50歳前後の
年齢に達しており、既に持ち家の場合が多
く、殆ど実家（不動産）を活用しません。
例示の大規模分譲住宅団地に限ることでな
く、こうした流れは殆どの住宅地に当ては
まることと考えられます。
一般住宅地に存する不動産価格は、現在は
ゆるやかに下落している程度ですが、今後
着実に下落していく可能性が高いため、
日頃から近隣の物件情報や空地空家の状況
をチェックし、必要に応じた対策を講じる
準備をしておくことをお奨めしています。
不動産価値の多極化について
不動産FP （不動産資産形成コンサルティング）
フィナンシャルトラスト（宅地建物取引業）
代表者
大 塚 斉 （おおつか ひとし）
事業内容
不動産とファイナンシャル・プランニング
〇不動産評価診断（現況と現在価値の確認）
〇権利調整（借地法（旧法）・借地借家法）
〇問題解決の具体支援（価値と流動性改善）
〇不動産価値再生と運用提案（保有・整理）
〇宅地建物取引業（売買の代理・仲介）
〇不動産資産整理・資産組換え・投資運用
活動内容
■■ 評価診断で資産価値を再確認 ■■
将来設計について考える「はじめの一歩」
不動産オーナ・借地権者・地主の皆さまが
所有（運用）されている大切な不動産を適
切に評価診断。
法律・物理・経済的な観点に基づき調査し、
「現在の価値」を不動産毎に評価。
同時に、早期もしくは将来的に解決すべき
問題点をご確認いただくことが可能です。
問題解決後、「最大限に好条件で、早期に
整理売却」のお取引き。あるいは、短・中
期的に条件が整い次第、お取引きいただき
ます（課題解決後、運用継続も可能です）。
■■ 損をしない為の権利調整 ■■
権利調整を託せる「相談窓口」として
底地・借地権・集合住宅などのすべての権
利関係者さま（土地所有者・建物所有者・
土地または建物の賃借人）にメリットのあ
る商談であることを前提に、円満な権利の
調整を担います（他社に外注しません）。
お話し合いを重ねた結果、あらゆる権利課
題を消除（合意解除）し、不動産の価値と
流動性を改善。実勢価額水準へと再生する
ことで、諦めかけていた資産価値を、本来
あるべき状態に戻します。
権利調整の効果は、その必要性に応じて、
不動産をいつでも速やかに整理売却できる
状態を保ち、短期または中期的な資産形成
の見通しを立てやすくできるところ。
つまり、不動産の整理売却で損をしない
ための（安く売らなくて済む）対策を予め
講じる、とても大切なプロセスです。
■■ リスクを抱える不動産対策 ■■
「すぐにでも講じるべき対策のご支援」
改修しても効果の見込めない古い建物、
売却が見込めない狭小土地（実質的に新
たに建物が建てられない）、その上に建
つ既存不適格建築物（現法に照らし違反
が認められる建物）、新築当初から建築
基準法違反建物、越境問題を抱える土地
など、ご所有の不動産が知らずに抱える
潜在問題の抽出と、具体的な解決策を企
て、不動産問題の解決に取組みます。
運用中の収益用不動産を整理売却し、安
定した収益の見込める不動産を新たに取
得する資産の組み換えなど、多種多様な
ニーズにお応えいたします。
主な取引先
事業主系不動産業者（戸建・マンション）
不動産事業用地開発業者
投資専門家（土地・戸建・集合住宅）
士業専門家（司法書士・土地家屋調査士
・税理士などの専門家）
専門工事業者（建物解体業者・建築業者）
金融系企業（不動産を積極的に扱う企業）
免許登録
宅地建物取引業
フィナンシャルトラスト
免許番号
大阪府知事（１）第63195号
所属
全日本不動産協会 北大阪支部
不動産（住宅）市場の近況
時代背景からの影響（住宅の供給戸数と少
子高齢化問題に照らした住宅取得者層の減
少）、さらには大規模な金融緩和（超低金
利政策）の終了により、投資・運用不動産
の購入に多少の影響が生じており、実需（
居住用住宅）不動産の分野では、コロナ渦
と比較し、よりマイナスに影響しています。
業界では物件の反響数が激減しています。
また、金利が上がると不動産価格は下がり
ますので、相関関係にあると言えます。
住宅ローンを変動金利で利用している場合
、金利が上がると返済額が増えます。
そのため不動産の価格が下落していく流れ
のなかで、不動産売却を進める際、従来以
上に影響を与える可能性があります（住宅
ローン残高と下落した不動産価格の差額）。
不動産取引を比較的好条件で行うためには
、不動産会社において高度な知識とノウハ
ウが求められます。
今、不動産は高く売れるのか
地価が数年連続上昇と言われていますが、
大型工場（半導体関連）の誘致地区や商業
地域、都市の一部や駅前などが主流です。
「地価が上がれば不動産が高く売れる？」
これは一般住宅地には、あまり当てはまり
ません（一過性の事象は考慮しません）。
不動産広告で近隣の物件情報を読み取ると
、現在の市況をよく理解できるものです。
多くを語れませんが、最近は特に大手中小
の別を問わず、一部の不動産仲介会社やイ
ンターネット査定には注意が必要です。
（顧客の囲い込みを目的としている場合、
実勢価格と乖離した査定も存在します。）
査定を依頼する前に、自ら現実的な相場観
を持っておくことが何より大切です。
居住用不動産と立地条件
住まいを資産と考える方も一定数いますが、
不動産を資産（収益を生じる資産）と捉え
る場合、立地条件がすべてと言っても過言
ではありません。
しかしながら、住まいである居住用住宅に
関しては、収益性はありません（固定資産
税等支出はあるが、収入を生じない）ので、
駅前だけに拘るなど、立地条件のみならず
駅前物件のメリット・デメリットについて
考えてみるのも大切です。
例えば、駅前では限られがちな土地や建物
のスペース。駅から多少離れたエリアなら
車両や趣味にあてるスペースの確保にゆと
りが生じることも多々あります。
また、閑静な立地は、住み良い環境が形成
されています。
家族一人ひとりに適した住みやすさについ
て考慮し（子供がいる場合は、成長も視野
に）、各家庭の価値観を大切に優先される
べきものと考えられます。
団塊の世代の現役引退と不動産市場
大阪府内のとある地域では、昭和40年代か
ら後期にかけて大規模な住宅団地が開発さ
れ、憧れの住宅地として当時は人気を博し
ていましたが、現況は既に物（物件）余り
の状態がここ数年続き、空地空家も目立ち
始めています。
区画整然とした良好な住環境も、空家が目
立つと雰囲気も多少変化します。
近年は既に購入者の減少など、需要の低迷
を招いていますが、団塊の世代の後期高齢
化により、空地空家は更に増加し、段階的
とはいえ、これらが売り物件として市場に
出ると、不動産市場がどういう事態を招く
かは、想像するに難しくありません。
団塊ジュニア世代もまた、既に50歳前後の
年齢に達しており、既に持ち家の場合が多
く、殆ど実家（不動産）を活用しません。
例示の大規模分譲住宅団地に限ることでな
く、こうした流れは殆どの住宅地に当ては
まることと考えられます。
一般住宅地に存する不動産価格は、現在は
ゆるやかに下落している程度ですが、今後
着実に下落していく可能性が高いため、
日頃から近隣の物件情報や空地空家の状況
をチェックし、必要に応じた対策を講じる
準備をしておくことをお奨めしています。
不動産価値の多極化について
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TEL.０６－６３１８－５９９５
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