「建物の老朽化による底地整理」

底地整理に直面する問題点
底地の整理を進める現場の状況は…

建物（構造躯体）の老朽化における土地
賃貸借契約（旧借地法）の合意解除の申
入れと契約更新を望む借地人の権利主張
がしばしば問題化します。

住みよい近隣環境の保全と防災における
安全性の保護を目的としている地主や近
隣住民（安全の基準を満たした居住者）
と、借地人とのあいだに思惑が乖離する
問題点が浮き彫りとなってきます。
（旧借地法における権利の主張と防災上
の問題）

地震（南海トラフ巨大地震等）の発生す
る可能性が高まりつつあるなか、借地人
の権利主張と防災問題の解決策として、
現場では可及的速やかな意見の調整が求
められています。


■ 建物の老朽化についての現状確認

例えば、長年の風雨・経年による影響か
ら、建物に以下のような老朽化が見受け
られます。
（大規模な借地戸建ての住宅団地）
（多くが昭和40年代建築・木造・連棟
住宅等）

• 外壁のひび割れ・剥離
• 屋根材の破損・浮き
• ベランダの腐朽
• 雨漏りの痕跡
• シロアリによる木材の食害
• 床材の歪み
• 基礎部分の劣化
• 設備の耐用年数超過

近年は台風・豪雨の規模も大きく、建
物の一部が飛散する・倒壊の危険が生
じる可能性 について、近隣からも心配
の声が寄せられています。

現場では底地と建物のあり方を見直す
必要性を感じておられる方が潜在的に
多くあることに直面します。

対する借地人の立場からすれば、旧借
地法という強力な法的効力を有します。
立場によって各自主張するものが異な
ります（防災意識　<　借地の権利）。
なかには比較的防災意識が薄い場合の
傾向として、「何とかなる」といった
感覚を持ってしまうケースも。

こうした「正常化の偏見」などと向き
合い、現実問題として考えご理解頂く
ことも、調整役である​不動産FPの役務
のひとつです。


■ 整理に向け借地人にお願いしたいこと

建物の老朽化が進んでいる場合、
底地の整理には複数の選択肢があります。

• 建物の大規模な修繕
• 適切な耐震診断と改修工事
• 建物の建替え
• 借地権・底地の同時整理
• 建物解体を含む整理 など

借地人のご意向を丁寧に伺います。
明渡しで転居を伴う場合、費用面や荷造
りなど大幅なご負担の軽減に努めます。

「建物の現状と使用状況」
「今後のご希望」
「可能な整理方法と条件の調整」

転居先の手配にも対応しています。


■ 当社の役割について
​
不動産FPでは、地主の不動産整理を専
門に取り扱い、代理人として借地人の
ご意見・ご希望をうかがいます。

• 建物老朽化の状況確認
• 権利関係の整理
• 将来の選択肢の提示
• 条件の調整
• 必要な手続きのサポート

中立的・公正な立場で進めて参ります。

借地人のご事情を尊重しながら、地主と
共に最適な整理方法を検討して参ります。
​
地主と借地人の双方にとって納得できる
整理方法をご提案します。